La charge des dépenses de travaux d’un immeuble donné en location constitue une source importante de conflits entre le locataire et le bailleur. A défaut de contrat précis, le Code civil prévoit un régime pour ces travaux. Néanmoins, les parties ont la faculté de déroger à ce cadre. C’est pourquoi une analyse approfondie d’un projet de contrat de bail commercial est impérative avant toute signature.
Le régime légal
Réparations locatives ou de menu entretien
A défaut de clause contraire, le locataire est seulement tenu d’effectuer les réparations locatives, désignées comme telles par l’usage des lieux.
Le Code civil, dans son article 1754, donne une liste non exhaustive des réparations, dites locatives. La liste est ainsi définie :
- Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
- Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
- Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
- Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
- Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
A noter « qu’aucune des réparations réputées locatives, n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (art. 1755 du Code civil).
En outre, le locataire est tenu de réparer tout ce qui a été dégradé de son fait. Il en va de même des dégâts occasionnés par les « personnes de sa maison » (ex : plombier chargé par le locataire d’effectuer une réparation).
Importance de l’état des lieux
S’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre les locaux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé les avoirs reçus en bon état et doit les rendre à l’identique, sauf preuve de son absence de responsabilité.
A noter que le locataire qui a pris les locaux dans un état vétuste ne peut être tenu de l’aggravation de cet état que si celle-ci est entièrement due à un défaut d’entretien de sa part.
Attention : pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la rédaction d’un état des lieux devient obligatoire (en cas de conclusion d’un bail, de cession de droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux). Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été rédigé. Compte tenu du nombre de litiges, nous vous recommandons de veiller à ce que l’état des lieux soit réalisé si possible par un huissier de justice.
Autres travaux
Tous les autres travaux (ex: entretien, gros travaux mais aussi les travaux prescrits par l’administration) restent à la charge du propriétaire des murs (le bailleur). En pratique, ce principe est très souvent remis en question. Cependant, depuis le décret 2014-317 du 3 novembre 2014, le bailleur doit prendre à sa charge les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
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A retenir Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Cette nouvelle obligation est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Article L. 145-40-2 du code de commerce |
Répartition conventionnelle des travaux entre le bailleur et le locataire
Les parties peuvent déroger, dans le contrat de bail, aux règles prévues par le Code civil en matière de dépenses locatives, à condition qu’elles ne soient pas d’ordre public. Ces clauses dérogatoires doivent néanmoins être interprétées de manière restrictive.
Vétusté à la charge du locataire
Les parties peuvent prévoir dans le contrat de bail que les travaux liés à la vétusté seront supportés par le locataire. Ainsi, est valable la clause par laquelle le locataire s’engage à faire, dès son entrée dans les lieux, toutes les réparations et remises en état que requérait l’état des locaux, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l’usure (Cass. 23 février 1994, Cass. 17 octobre 1990).
Attention: ces dispositions prévues d’un commun accord dans le contrat de bail ne doivent pas avoir pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur. Une telle clause serait réputée non écrite.
L’entretien
De nombreux contrats mettent à la charge du locataire toutes les réparations, sauf les « grosses réparations » visées à l’article 606 du Code civil. Le locataire assume alors les réparations locatives, ainsi que les travaux dit « d’entretien ou de gros entretien ». Ces travaux sont ceux qui, sans être définis par l’article 606 du Code civil sont, plus importants que les simples réparations locatives (Cass. Civ 2 juin 1999).
Peuvent être cités en exemple : le changement de chaudière, la réfection d’un plancher ou d’une cloison, ou encore, les travaux de remplacement du système de climatisation.
A noter que sauf clause contraire, la vétusté reste supportée par le bailleur.
Qu’en est-il des gros travaux ?
→ Pour les contrats de bail conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 :
L’article 606 du Code civil met les « grosses réparations » à la charge du propriétaire. Il en donne une liste limitative qui comprend les travaux relatifs aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le rétablissement en entier des digues et des murs de soutènement et de clôture.
Là encore, le contrat de bail peut prévoir une clause qui mettra à la charge du locataire tous les travaux « d’entretien ou de gros entretien » ainsi que toutes les « grosses réparations ».
Dans cette dernière hypothèse, il convient néanmoins de souligner que la réfection totale de la toiture est généralement mise à la charge du bailleur par les tribunaux (Cass. Civ, 23 octobre 1991).
→ Pour les contrats de bail conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 :
Il n’est pas possible de mettre à la charge du locataire, au titre des charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation (art. R. 145-35 du code de commerce) :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées par l’article 606 du code civil
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606
- dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires
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Inexécution des travaux par le bailleur En l’absence de mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à effectuer les travaux, ou de décision de justice autorisant le locataire à les exécuter, le bailleur n’est pas tenu de supporter la charge des travaux, même urgents, entrepris par le locataire (Cass. Civ, 10 juillet 1996). En outre, le fait que le bailleur n’effectue pas les travaux qui lui incombent, ne peut justifier un défaut de paiement de loyer (exception d’inexécution en droit des contrats). |
Incidence des clauses de transfert des charges sur le montant du loyer
Au cours du bail, l’amélioration par le bailleur des équipements et des moyens d’exploitation mis à disposition du locataire est souvent invoqué par le bailleur pour justifier un déplafonnement du loyer.
Prise en charge des travaux d’amélioration par le bailleur
Si une clause du bail met à la charge du locataire, tout ou partie des réparations qui incombent normalement au bailleur, cela s’analyse en un supplément de loyer.
Ainsi, les améliorations apportées au lieu loué au cours du bail à renouveler, par le locataire, ne sont prises en considération dans la valeur locative que si, directement ou indirectement, notamment par un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge (Cass. 3ème civ, 31 octobre 2000). Les tribunaux vérifient au cas par cas si cette condition est remplie.
En revanche, si le bailleur n’a pas participé au financement de ces travaux, ces derniers ne pourront être valorisés dans le loyer que lors du second renouvellement suivant leur réalisation.
