Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble (local) dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal. La réglementation met en place un régime protecteur des intérêts du locataire, notamment, par la fixation de la durée minimale du bail de neuf ans, et l’instauration d’un droit au renouvellement du contrat. Le loyer peut être révisé lors de ce renouvellement, mais également à la survenance de plusieurs évènements en cours de bail, dont la révision triennale.
La révision triennale
La révision triennale du loyer est un droit
Article L. 145-38 du code de commerce
o Auteur de la demande : La demande de révision peut être faite par l’une ou l’autre des parties.
o La forme : La demande doit être formée soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est obligatoire de préciser le montant du loyer demandé ou offert, à peine de nullité.
o Date de la demande : La demande ne peut être effectuée que trois ans au moins après la dernière fixation du loyer .
o Montant du nouveau loyer : Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni de plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Toutefois, le nouveau loyer ne peut en principe dépasser un plafond calculé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.
Lors de la révision du loyer, sachez que le nouveau loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Conséquence pratique : Le bailleur ne peut plus vous imposer une clause de rétroactivité fixant le point de départ de la hausse à une date antérieure à la demande de révision. Cette nouvelle disposition étant d’ordre public, de telles clauses sont désormais nulles.
Plafonnement du loyer révisé
Le nouveau loyer ne peut, sauf exception, excéder un loyer plafond calculé en fonction de la variation, soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) , soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon les cas.
La référence à l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), auparavant en vigueur, a été abandonnée par la loi Pinel du 18 juin 2014.
Il a été remplacé par l’indice ILC ou l’indice ILAT, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Pour les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties doivent se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement (et non pas lors de la prochaine révision triennale).
Ce nouveau loyer ne peut dépasser en tout état de cause, la valeur locative.
Causes de déplafonnement du loyer
La règle du plafonnement n’est pas applicable en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la date d’application du loyer en vigueur.
On peut définir cette modification comme un ensemble de circonstances qui, dans un quartier déterminé, ont entraîné un accroissement ou une diminution du volume des affaires commerciales comme par exemple une amélioration des conditions de desserte, l’implantation de nouvelles enseignes attractives ….
En cas de déplafonnement, le nouveau loyer n’est négocié qu’en fonction de la valeur locative.
Désormais, la loi Pinel prévoit que la règle de déplafonnement du loyer ne peut aboutir à une variation, pour une année, de plus de 10 % du dernier loyer acquitté .
S’il décide déplafonner votre loyer, votre bailleur ne peut donc le faire que progressivement : les augmentations ne pourront être supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Révision conventionnelle du loyer
Par dérogation relative à la révision légale, les parties ont pu convenir dans le contrat de bail, d’une autre technique de révision du loyer : les clauses d’indexation (article 145-39 du Code de commerce). Le loyer est alors indexé en fonction de la variation de l’indice prévu au contrat.
La révision conventionnelle du loyer peut également intervenir en faisant jouer la clause d’échelle mobile: il s’agit d’une clause prévoyant l’indexation du loyer. Si par le jeu normal de cette clause, le loyer initial a subi une augmentation de plus de 25%, la révision de ce loyer, basée sur la valeur locative, peut être demandée.
Désormais, la loi Pinel prévoit que la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La demande d’adaptation du loyer à la valeur locative devra être notifiée par acte d’huissier ou en LRAR ; en indiquant le montant du loyer demandé ou offert.
Enfin, la révision du loyer peut également intervenir par le biais d’une clause-recette ou clauses de loyer variable. Ces clauses prévoient la fixation du loyer en fonction des recettes ou du chiffre d’affaires du locataire. La Cour de cassation a admis la validité de ces clauses.
Révision en cas de sous-location
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, sur le fondement de l’article L 145-31 du Code du commerce.
Révision du loyer au renouvellement du bail
Valeur locative et plafonnement
Le principe selon lequel on doit appliquer la valeur locative a été amoindri par l’institution, comme en matière de révision triennale, d’un plafond lié à la variation, soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon les cas, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Comme en matière de révision triennale du loyer, la référence à l’indice du coût à la construction a été supprimée par la loi Pinel du 18 juin 2014.
o Il faut prendre en compte le nouveau loyer fixé par les parties et non le dernier loyer acquitté.
o Les indices à retenir sont d’une part, le dernier indice publié au moment du renouvellement et d’autre part, l’indice correspondant publié 9 ans auparavant.
Exclusion du plafonnement
Il existe des cas dans lesquels il est possible de déroger au principe du plafonnement du loyer:
o Baux dont la durée a excédé 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction et les baux conclus, dés l’origine, pour une durée supérieure à 9 ans : le loyer sera fixé selon la valeur locative.
o Les baux monovalents : Sont monovalents les locaux aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle comme les garages. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».
o Exclusion conventionnelle du plafonnement : Au moment de la négociation du bail, les parties peuvent l’avoir exclu à l’avance.
o Les travaux d’amélioration : Les modifications et aménagements apportées par le locataire et financés par lui sont sans incidence sur la valeur locative et excluent tout déplafonnement, lors du renouvellement qui suit ces améliorations. Par contre, si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement via un loyer réduit, ils seront pris en compte dans la valeur locative.
o Un changement d’activités caractérisé du locataire (déspécialisation totale) peut justifier un déplafonnement.
o Déplafonnement résultant de la modification notable des éléments de la valeur locative : uniquement si elle a une incidence favorable sur l’activité du locataire.
Pour ce dernier cas d’exclusion du plafonnement, la loi Pinel prévoit désormais que la règle de déplafonnement du loyer ne peut aboutir à une variation, pour une année, de plus de 10 % du dernier loyer acquitté .
Comme en matière de révision triennale, si votre bailleur décide déplafonner votre loyer lors du renouvellement du bail, il ne peut le faire que progressivement : les augmentations ne pourront être supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
