L’Etat s’est engagé depuis plusieurs années à réviser les valeurs locatives des locaux professionnels. Depuis le 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels, à quelques exceptions près, disposent d’une nouvelle valeur locative révisée. La dernière révision datait de 1970. Cette nouvelle valeur est égale au produit de la surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation.
Les raisons de la réforme
La vétusté des valeurs locatives issues de la dernière révision générale de 1970 conduisait à de fortes iniquités fiscales. Un mécanisme de révision régulière des paramètres d’évaluation des valeurs locatives de ces locaux est prévu tous les 6 ans pour éviter de se retrouver dans la même situation. La loi de Finances pour 2023 reporte la première actualisation à 2025.
Les locaux concernés (3.4 millions) sont:
- les locaux commerciaux (magasins, ateliers d’artisans, cliniques, hôtels, ….)
- Les locaux affectés à une activité libérale
Sont exclus les locaux d’habitation, les locaux industriels …
Le nouveau calcul prend en compte des paramètres individuels déclarés par le propriétaire en 2013 à savoir la surface (surface principale, secondaire, de stationnement) et la catégorie d’appartenance du local (ex: magasin) mais aussi des paramètres collectifs comme le secteur, le tarif et sa localisation si particulière.
Des mécanismes de compensation visibles sur votre avis d’imposition
Dans le tableau au dos de chaque avis d’imposition, nous retrouvons la base qui correspond au montant de la valeur locative révisée des locaux existants divisée par deux + les éventuels abattements/exonérations. Cette valeur est multipliée par les taux votés par les collectivités territoriales. Le montant réel de la cotisation est précisé.
Pour éviter que les contribuables aient à régler le montant révisé de la cotisation d’un seul coup, un principe de lissage de la taxe à été prévu.
Il introduit une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps (sur 10 ans) l’augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle valeur locative révisée. Un montant de lissage est calculé en 2017 et sera appliqué (à la hausse ou à la baisse) sur la cotisation de chaque local professionnel pendant une durée de 10 ans, c’est-à-dire jusqu’en 2026.
Les éléments essentiels à connaître
La surface
La construction taxable doit être reliée au sol sans possibilité de la déplacer sans la démolir. On y inclut les sols des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiates de ces constructions dont les emplacements de parking.
La base de l’imposition : valeur locative cadastrale du bien.
La grille tarifaire par mètre carré est fixée à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégories à la date de référence du 1er janvier 2013. Plusieurs mécanismes sont venus pondérés cette valeur révisée pour ne pas trop surimposer les locaux commerciaux par rapport aux autres locaux dont un coefficient de localisation, le lissage du dixième des variations de cotisations.
La révision annuelle du service des impôts
On parle bien de changements qui affectent la propriété :
- Construction nouvelle,
- Changement d’affectation,
- Changement de consistance (par démolition, reconstruction …)
- Changement d’utilisation des locaux
- Changement d’environnement dans le quartier
Si vous êtes concernés par une revalorisation en lien avec les surfaces taxables, l’Administration fiscale vous a sans doute adressé un courrier en ce sens.
Les changements physiques du site ou les changements dans le quartier sont constatés d’office par l’administration. L’Administration va alors procéder à une mise à jour selon les règles post 2013.
Réclamation du propriétaire sur la nouvelle valeur locative
La contestation peut porter sur le classement de l’immeuble ou sur la détermination de surface. En revanche le tarif communal ou la méthode d’évaluation ne peuvent être contestés.
→Vous pouvez demander la fiche de calcul de la valeur locative au service des impôts ou consulter les documents cadastraux.
→ N’hésitez pas à demander à être reçu par le service des impôts pour avoir toutes les explications utiles. Les voies de recours sont également mentionnées sur les avis d’imposition. Attention au respect des délais et des formes requises.
