Vous êtes locataire d’un local commercial et souhaitez prendre votre retraite. Dans ce cas, vous pouvez céder votre bail et ce, même si l’acquéreur projette d’exercer une nouvelle activité. Afin d’y procéder, vous devrez suivre les modalités prévues à l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Les modalités applicables à la cession d’un bail commercial

Le locataire qui souhaite mettre fin à ses activités, notamment à l’occasion d’un départ à la retraite, peut céder son contrat de bail commercial dans les limites des stipulations du contrat et de la réglementation en vigueur.

Le bail commercial peut être cédé à l’occasion de la vente du fonds de commerce ou dans le cadre du transfert universel de patrimoine s’il dispose du statut d’entrepreneur individuel. Il s’agit d’un droit d’ordre public prévu à l’article L. 145-16 du Code commerce. Toute stipulation interdisant la cession du droit au bail dans ces situations n’aurait aucun effet car la clause serait alors réputée non écrite.

Toutefois, il est possible de limiter le droit du locataire de céder son droit au bail aux seuls cas visés à l’article L. 145-16 du Code de commerce ou d’aménager les modalités de la cession. Par exemple, une clause du contrat de bail peut exiger l’autorisation préalable du bailleur et lui permettre d’intervenir à l’acte de cession.

En conséquence, le locataire doit vérifier les stipulations de son contrat avant d’envisager la vente de son bail commercial.

En cas de cession isolée du bail (en dehors des cas de vente du fonds de commerce ou de transfert universel du patrimoine) expressément prévue dans le contrat ou en l’absence de clause le lui interdisant, le locataire devra recueillir l’accord préalable du bailleur conformément aux dispositions de l’article 1216 du Code civil. Dans ce cas, le locataire notifie son projet par courrier recommandé avec accusé de réception ou au moyen d’une signification établie par commissaire de justice (anciennement appelé « huissier de justice »).

Il est recommandé de recueillir l’accord écrit du bailleur. Un défaut de réponse du bailleur peut constituer une faute pouvant engager sa responsabilité, notamment si cette inaction a causé un préjudice au locataire. De même, le refus du bailleur ne doit pas être délivré de manière arbitraire. Le bailleur doit justifier son refus par un motif légitime. Par exemple, il a été jugé que le bailleur peut subordonner son accord à l’acceptation par l’acquéreur d’une clause prévoyant une modification du bail en cours dès lors que cette modification n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du bail. Néanmoins, cette modification ne peut porter sur le montant du loyer, la durée du bail et plus généralement ne peut être de nature à faire échec au droit de renouvellement au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce. En cas de refus du bailleur, le locataire dispose toujours de la possibilité de saisir le juge pour que ce dernier autorise la cession ou lui alloue des dommages-intérêts le cas échéant.

Enfin, lorsque le locataire souhaite prendre sa retraite, la recherche d’un repreneur exerçant les mêmes activités autorisées dans le bail peut se révéler ardue. En principe, si le locataire souhaite céder son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne, il doit suivre la procédure de déspécialisation en vertu des articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.

La cession de bail avec déspécialisation en cas de départ à la retraite

Le locataire faisant valoir ses droits à la retraite peut céder son bail commercial à un tiers, soit pour exercer la même activité, soit pour une activité différente pour laquelle il lui faudra en principe obtenir une déspécialisation (changement d’activité).

Afin de faciliter la cession du droit au bail dans le cas d’un départ à la retraite, un régime dérogatoire est introduit à l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Pour bénéficier du dispositif dérogatoire, le locataire commercial doit être une personne physique ayant, au préalable, demandé à bénéficier de ses droits de retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. Ce droit s’applique également dans l’hypothèse où le locataire est en situation de cumul de la retraite et d’une activité professionnelle.

Le dispositif est étendu à l’associé unique d’une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL (société à responsabilité limitée).

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble, notamment au regard du règlement de copropriété.

Par exemple :

La création d’un fonds de commerce de « laverie automatique » peut être considérée comme incompatible avec les caractéristiques de l’immeuble lorsque cette activité est envisagée dans un immeuble à usage d’habitation. En effet, le règlement de copropriété de l’immeuble  peut interdire l’exercice de certaines activités qui ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble.

Les modalités de mise en œuvre en cas de déspécialisation

• La signification

Le locataire doit signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, son intention de céder son bail.

La signification est un acte extrajudiciaire (c’est-à-dire en dehors d’une procédure judiciaire) accompli par un commissaire de justice (ex huissier de justice).

L’acte devra contenir les informations suivantes :

– le prix proposé

– la nature des activités dont l’exercice est envisagé par le future acquéreur du bail.

Le locataire n’a pas l’obligation de transmettre au bailleur la copie du compromis de vente.

• La réponse du bailleur

Le bailleur dispose, dans un délai de deux mois, d’une priorité de rachat du droit au bail aux conditions fixées dans la signification. A l’expiration du délai, si le bailleur n’a pas exercé son droit de priorité son accord est réputé acquis.

Si le bailleur souhaite s’opposer à la cession du droit au bail et au changement d’activité, il doit saisir le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le local commercial dans un délai de deux mois à compter de la signification. La saisie du tribunal judiciaire n’entraine pas la suspension du bail; le locataire restera tenu d’exploiter le local loué et exercer son activité pendant la période d’opposition du bailleur.

Pour s’opposer à la cession, le bailleur ne peut légitimement invoquer que les motifs tirés de l’article L.145-51 du Code de commerce. Ainsi, il a été reconnu que le droit de céder le bail ne peut être limité que dans la mesure où le nouveau commerce serait incompatible avec la destination, les caractères, et la situation de l’immeuble. De ce fait, tout autre motif soulevé par le bailleur pour s’opposer à la cession sera considéré comme injustifié.

• Les effets en cas de cession et déspécialisation du bail

Dans le cas d’une cession-déspécialisation du bail, le bailleur ne peut réclamer à cette occasion, une modification du montant du loyer. En revanche, il a été admis en jurisprudence que le bailleur peut invoquer le changement d’activité à l’occasion du renouvellement du bail afin d’obtenir le déplafonnement du loyer.

Le déplafonnement peut intervenir lors du renouvellement en cas de modification notable d’un des éléments de la valeur locative, telle que la destination des lieux loués.

Pour aller plus loin, nous vous invitons à consulter la note dédiée au déplafonnement du loyer.

Votre bailleur envisage de vendre le local que vous louez à usage commercial ou artisanal et vous vous interrogez sur vos droits.

En tant que locataire commercial, vous disposez d’un droit de préférence conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Il s’agit de la faculté pour le locataire de se porter acquéreur en priorité en cas de vente volontaire du local commercial par le propriétaire au profit d’un acheteur initial.

Champ d’application du droit de préférence

Le droit de préférence légal ne porte que sur les ventes d’un local à usage commercial ou artisanal conclues de manière volontaire, c’est-à-dire que le prix et les modalités sont librement fixés par le propriétaire.

Sont exclues du champ d’application du droit de préférence (liste non exhaustive) :

• la vente sur adjudication à la suite d’une saisie immobilière
• la vente aux enchères publiques
• la vente dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société propriétaire
• la vente portant sur plusieurs locaux d’un ensemble commercial
• la vente unique de locaux commerciaux distincts
• la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
• la vente d’un local à usage industriel ou de bureaux
• la vente d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint

L’exercice du droit de préférence

• La notification préalable obligatoire

Avant toute vente, le bailleur doit obligatoirement informer le locataire de son projet de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre de notification constitue une offre ferme de vente et doit contenir les informations essentielles :

• Le prix net vendeur, étant précisé que le montant ne peut inclure des honoraires de négociation
• La désignation du bien
• Les conditions de la vente envisagée, à savoir les modalités de paiement et les éventuelles charges imposées à l’acquéreur
• La reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce

Le prix et les conditions de vente précisés dans la notification sont non négociables par le locataire.

La notification répondant aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commence engage le bailleur qui ne pourra se rétracter avant l’expiration du délai accordé au locataire pour se prononcer.

Dans l’hypothèse où le propriétaire bailleur souhaite vendre le local commercial à des conditions ou un prix plus avantageux pour l’acheteur initial, il doit notifier au locataire ces changements dans les mêmes formes que celles appliquées à la notification initiale. A défaut, le notaire peut procéder à cette notification.

Le non-respect de l’obligation de notification entraine la nullité de la vente. Toutefois, cela n’ouvre pas le droit pour le locataire de contraindre le propriétaire à vendre s’il souhaite renoncer à son projet de vente.

• La réponse du locataire

A compter de la réception de la notification, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire connaitre au bailleur sa volonté d’exercer son droit de préférence :

• En cas de refus du locataire : le bailleur poursuit le projet de vente au profit de l’acheteur initial

• En cas d’acceptation du locataire :
  • Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente aux prix et conditions fixés dans la notification.
  • Si dans sa réponse, le locataire précise qu’il souhaite recourir à un prêt, l’acceptation sera subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est repotée à quatre mois

Le locataire devra faire savoir sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le défaut de réalisation de la vente dans les délais impartis (deux mois ou quatre mois en cas d’obtention du prêt) rend l’acceptation de l’offre sans effet. Pour cela, ledit défaut doit être imputable exclusivement au au locataire. Le propriétaire pourra poursuivre son projet de vente en faveur de l’acheteur, sous réserve que le projet n’ait pas été modifié à des conditions plus avantageuses pour ce dernier.

La réalisation de la vente du local commercial

• Réalisation de la vente par le locataire du bail

En cas d’acceptation de l’offre dans les conditions ci-dessus exposées, le locataire doit réaliser la vente dans le délai imparti.

L’acquisition du local par le locataire entraine l’extinction automatique du bail principal.

En revanche, si le local est sous-loué, son acquisition par le locataire principal n’entrainera pas l’extinction du contrat de sous-location.

• Réalisation de la vente au profit du tiers acquéreur et ses conséquences sur le locataire

En cas de rejet de l’offre ou de défaut de réalisation de vente par le locataire principal, le bailleur, propriétaire du local poursuit son projet de vente au profit du tiers acquéreur.

• • Conséquences sur le contrat de bail

Le contrat de bail commercial est opposable à l’acheteur sous certaines conditions :

⇒Le bail est constitué par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Pour les baux de plus de 12 ans, il est nécessaire que l’acte authentique ait été publié au service chargé de la publicité foncière. Dans le cas contraire, ces contrats sont inopposable à l’acheteur pour la durée qui excède les 12 ans.

⇒ OU le bail a une date certaine. Le contrat de bail acquiert date certaine lorsqu’il a été enregistré. En revanche, si le bail est conclu entre deux commerçants,  la date inscrite sur le bail fait foi sauf preuve contraire.

⇒ OU l’acheteur a connaissance de l’existence du bail commercial avant la vente. En cas de contestation en l’absence de date certaine, il appartiendra au locataire d’apporter la preuve de cette connaissance par l’acquéreur.

Toute promesse de renouvellement, tout avenant ou accord conclu entre le propriétaire et le locataire qui a eu pour effet de modifier le bail initial devra répondre aux mêmes conditions ci-dessus exposées pour pouvoir être opposé à l’acquéreur.

Il est fortement recommandé, s’ils ne sont pas formés par voie authentique, d’enregistrer le bail initial et ses avenants.

• • Conséquences sur le dépôt de garantie et le cautionnement

Il appartient au bailleur initial de restituer le dépôt de garantie au locataire, sauf clause contraire insérée dans le contrat de vente. Si l’acte de vente prévoit un transfert de l’obligation de restituer le dépôt de garantie à la charge de l’acquéreur, le locataire aura le choix entre invoquer cette clause et demander la restitution à l’acquéreur ou la refuser et s’adresser à l’ancien bailleur.

D’autre part, la caution qui garantit le paiement des loyers est transmis automatiquement à l’acheteur, sauf clause contraire prévue dans l’acte de vente.

• • Conséquences sur le renouvellement ou non renouvellement du bail

• • • En cas de congé donné par le bailleur avant la vente du local

⇒ Le congé produit ses effets au bénéfice de l’acquéreur. Toutefois, le vendeur reste tenu à l’égard du locataire au règlement de l’indemnité d’éviction. Dans cette hypothèse, le locataire conserve le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement complet de l’indemnité d’éviction. Le règlement de l’indemnité d’éviction est une obligation due par l’ancien bailleur et ne peut être transférée à l’acquéreur.

• • • A défaut de congé par le bailleur :

⇒ En principe, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail en fait la demande dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation (Art. L. 145-10 Code de commerce). Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la demande en renouvellement pour faire connaitre au locataire sa décision de refuser en précisant les motifs. A défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

⇒ Si la demande de renouvellement a lieu avant la vente et que le délai n’a pas encore expiré, le bailleur doit en informer l’acquéreur afin qu’il puisse se prononcer sur la demande. Dans le cas contraire, l’acquéreur pourra agir en responsabilité contre le vendeur pour manquement à son obligation d’information.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter les notes relatives au renouvellement et aux modalités d’extinction du contrat de bail.