Locataires, n’attendez pas !

Le bail commercial est connu de tous pour sa caractéristique « 3-6-9 », conclu pour 9 ans, le contrat peut, en principe, être rompu à chaque révision triennale par le locataire. Au moment du renouvellement du bail, soyez vigilants !

En cas d’inertie du bailleur prenez les devants en demandant le renouvellement du bail afin de bénéficier du plafonnement du loyer et de vous ménager la possibilité de céder votre bail en toute tranquillité.

Un renouvellement de droit

Le renouvellement du contrat de bail est un droit pour le locataire à condition toutefois :

• Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers,
• Etre propriétaire du fonds de commerce,
• Exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués et ce de manière effective au cours des trois dernières années précédant le renouvellement (sauf motif légitime de non exploitation).

Article L.145-1 du Code de commerce

La nationalité française du locataire n’est plus une condition du droit au renouvellement.

Les conséquences de l’arrivée du terme du contrat 

En l’absence de congé valablement donné, l’arrivée du terme du contrat ne met pas automatiquement fin aux relations contractuelles. En effet, à défaut de congé et de demande de renouvellement, le bail est prolongé aux clauses et conditions du bail venu à expiration (on parle de tacite reconduction). Néanmoins, il pourra être dénoncé à tout moment par l’une ou l’autre des parties à condition de respecter le délai de préavis prévu dans les clauses du bail. Il y a donc une insécurité juridique à rester dans cette situation.

Le renouvellement du bail ne s’opère que si le bailleur accède à la demande faite par le locataire ou si le locataire accepte l’offre émise par le bailleur.

Quels sont les risques de la tacite reconduction du bail commercial ?

Dans cette situation, le contrat peut être résilié à tout moment, dès lors que le délai de préavis est respecté. Le locataire peut néanmoins bénéficier de l’indemnité d’éviction.

En outre, la règle de déplafonnement du nouveau loyer risque à terme d’être inapplicable lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.

Enfin, la cession du bail sans les autres éléments du fonds de commerce pourrait être compromise pendant la période de tacite reconduction dans la mesure où le repreneur n’est pas assuré d’obtenir le renouvellement du contrat de bail.

Congé donné par le bailleur

C’est en principe au bailleur d’en prendre l’initiative en délivrant au locataire un congé au moins six mois avant l’échéance du contrat. Le congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement.

Le congé doit obligatoirement être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte huissier. A défaut, le congé est nul (par exemple s’il est adressé par lettre recommandée).

Contenu du congé: il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui souhaite soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé.

Option 1: Congé avec proposition de renouvellement du bail

• Proposition d’un nouveau loyer du bail renouvelé

Le congé permet au bailleur de proposer un nouveau loyer applicable à compter du renouvellement du bail. Pour se faire, son montant doit être précisé dans le congé.

A noter que le locataire est en droit de contester ce montant ; s’ouvre alors une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation (cette saisine est toutefois facultative).

• Le congé doit être motivé: il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné (article L145-9, al 5 du Code de commerce).
• Le silence du locataire vaut acceptation aux conditions fixées par le bailleur.

• Droit d’option du bailleur :
  Attention, le bailleur peut se rétracter, tant que le locataire n’a pas formellement accepté le renouvellement. Le locataire a donc intérêt à accepter le principe du renouvellement au moyen d’une lettre recommandé avec accusé de réception, même s’il entend contester le loyer demandé par le bailleur. Il doit alors mentionner dans sa lettre, son intention de contester le loyer proposé par le bailleur.

Option 2: Congé sans renouvellement du bail mais avec proposition d’une indemnité d’éviction

Le Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction doit être «égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement ».

o Montant de l’indemnité d’éviction :
Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et diverses indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, droits de mutation), sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le locataire peut rester dans les lieux tant qu’il n’a pas reçu paiement de l’indemnité d’éviction .

o Droit de contestation du locataire :
Le montant pourra être contesté par le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

o Droit à une indemnité provisionnelle :
A noter que chacune des parties a la possibilité de faire fixer une indemnité provisionnelle par le président du tribunal judiciaire, lequel statue après une expertise (article L145-28 du Code de commerce). Dès lors qu’il reçoit une indemnité provisionnelle, le locataire ne peut plus se maintenir dans les lieux.

o Droit de repentir du bailleur :
Le bailleur peut revenir sur sa décision : droit de repentir.

Option 3: Congé sans renouvellement et sans indemnité d’éviction 

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire (article L.145-17 du Code de commerce).

Exemples :
Défaut de paiement du loyer ou difficultés et retards à payer ; retards de paiement; non exécution des travaux incombant au locataire ou exécution de travaux non autorisés par le bailleur ; sous location, extension d’activités non autorisée …. Néanmoins, le bailleur ne pourra se prévaloir de la faute commise par le locataire que si cette faute s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure adressée au locataire.

Congé donné par le locataire

En l’absence de congé donné par le bailleur dans les 6 mois précédent l’expiration du bail, le locataire peut prendre l’initiative de demander le renouvellement de son bail.

Celui-ci doit se faire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration de son bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa tacite reconduction.

Contenu de la demande de renouvellement:

La demande doit explicitement demander au bailleur de se positionner sur le renouvellement du bail commercial. La demande peut également contenir une proposition de loyer.

La demande de renouvellement doit obligatoirement reproduire les dispositions de l’article L 145-10 alinéa 4 (sous peine de nullité):

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ». 

Option 1: le bailleur refuse le renouvellement

Si le bailleur refuse sa proposition, il doit en aviser le locataire dans un délai de trois mois par acte d’huissier. Il doit en préciser les motifs dans le cas où d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Si le refus de renouvellement est assorti d’une indemnité d’éviction, cette proposition constitue une motivation suffisante.

L’acte de refus doit indiquer que le locataire qui souhaite soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé.

Option 2: le bailleur accepte le renouvellement

Le bailleur peut accepter expressément la demande de renouvellement du bail commercial. Si à cette occasion, il souhaite obtenir une modification du loyer, il doit indiquer dans sa réponse celui qu’il propose (par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR).

Si le bailleur ne répond pas sous un délai de 3 mois, il est considéré avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Ce silence gardé pendant 3 mois équivaut donc à une acceptation de principe. Toutefois, cette acceptation tacite ne porte que sur le renouvellement et non pas sur le nouveau loyer (il conserve la possibilité de demander un nouveau loyer).

Enfin, l’acceptation expresse ou tacite du renouvellement n’est pas définitive ! Le bailleur peut se raviser et soit refuser le renouvellement (on parle de droit d’option), soit refuser le renouvellement pour motif grave et légitime.

Le droit d’option 

Mise en œuvre :

Le bailleur qui a offert le renouvellement du bail peut se raviser et le refuser par la suite. De même, le locataire peut refuser le renouvellement qu’il a initialement accepté ou demandé.

Les parties peuvent exercer leur droit d’option dans tous les cas où il y a un désaccord sur le prix ou sur les conditions du nouveau bail.

Selon la jurisprudence constante, le droit d’option peut être exercé à tout moment tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (l’action en fixation de loyer doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvellement ou de la réponse du bailleur).

Dans tous les cas, le droit d’option doit être exercé au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer (article L. 145-57, alinéa 2 du Code de commerce).

L’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à être motivé (Cass. 3ème civ 27/03/2025, n°23-20.030). Toutefois, la partie qui exerce son droit d’option devra le notifier explicitement.

Effets du droit d’option :

Le droit d’option a un effet irrévocable et rétroactif (article L. 1456-59 du Code de commerce).

Après l’option exercée par :

• Le bailleur, ce dernier devra verser au locataire une indemnité d’éviction
• Le locataire, ce dernier est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux