Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble (local) dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal. La réglementation met en place un régime protecteur des intérêts du locataire, notamment, par la fixation de la durée minimale du bail de neuf ans, et l’instauration d’un droit au renouvellement du contrat. Le loyer peut être révisé lors de ce renouvellement, mais également à la survenance de plusieurs évènements en cours de bail, dont la révision triennale.

La révision triennale

La révision triennale du loyer est un droit

Article L. 145-38 du code de commerce

o Auteur de la demande : La demande de révision peut être faite par l’une ou l’autre des parties.
o La forme : La demande doit être formée soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est obligatoire de préciser le montant du loyer demandé ou offert, à peine de nullité.
o Date de la demande : La demande ne peut être effectuée que trois ans au moins après la dernière fixation du loyer .
o Montant du nouveau loyer : Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni de plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Toutefois, le nouveau loyer ne peut en principe dépasser un plafond calculé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Lors de la révision du loyer, sachez que le nouveau loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Conséquence pratique : Le bailleur ne peut plus vous imposer une clause de rétroactivité fixant le point de départ de la hausse à une date antérieure à la demande de révision. Cette nouvelle disposition étant d’ordre public, de telles clauses sont désormais nulles.

Plafonnement du loyer révisé

Le nouveau loyer ne peut, sauf exception, excéder un loyer plafond calculé en fonction de la variation, soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) , soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon les cas.

La référence à l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), auparavant en vigueur, a été abandonnée par la loi Pinel du 18 juin 2014.

Il a été remplacé par l’indice ILC ou l’indice ILAT, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Pour les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties doivent se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement (et non pas lors de la prochaine  révision triennale).

Ce nouveau loyer ne peut dépasser en tout état de cause, la valeur locative.

Causes de déplafonnement du loyer

La règle du plafonnement n’est pas applicable en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la date d’application du loyer en vigueur.

On peut définir cette modification comme un ensemble de circonstances qui, dans un quartier déterminé, ont entraîné un accroissement ou une diminution du volume des affaires commerciales comme par exemple une amélioration des conditions de desserte, l’implantation de nouvelles enseignes attractives ….
En cas de déplafonnement, le nouveau loyer n’est négocié qu’en fonction de la valeur locative.

Désormais, la loi Pinel prévoit que la règle de déplafonnement du loyer ne peut aboutir à une variation, pour une année, de plus de 10 % du dernier loyer acquitté .

S’il décide déplafonner votre loyer, votre bailleur ne peut donc le faire que progressivement : les augmentations ne pourront être supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Révision conventionnelle du loyer

Par dérogation relative à la révision légale, les parties ont pu convenir dans le contrat de bail, d’une autre technique de révision du loyer : les clauses d’indexation (article 145-39 du Code de commerce). Le loyer est alors indexé en fonction de la variation de l’indice prévu au contrat.

La révision conventionnelle du loyer peut également intervenir en faisant jouer la clause d’échelle mobile: il s’agit d’une clause prévoyant l’indexation du loyer. Si par le jeu normal de cette clause, le loyer initial a subi une augmentation de plus de 25%, la révision de ce loyer, basée sur la valeur locative, peut être demandée.

Désormais, la loi Pinel prévoit que la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La demande d’adaptation du loyer à la valeur locative devra être notifiée par acte d’huissier ou en LRAR ; en indiquant le montant du loyer demandé ou offert.

Enfin, la révision du loyer peut également intervenir par le biais d’une clause-recette ou clauses de loyer variable. Ces clauses prévoient la fixation du loyer en fonction des recettes ou du chiffre d’affaires du locataire. La Cour de cassation a admis la validité de ces clauses.

Révision en cas de sous-location

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, sur le fondement de l’article L 145-31 du Code du commerce.

Révision du loyer au renouvellement du bail

Valeur locative et plafonnement

Le principe selon lequel on doit appliquer la valeur locative a été amoindri par l’institution, comme en matière de révision triennale, d’un plafond lié à la variation, soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon les cas, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Comme en matière de révision triennale du loyer, la référence à l’indice du coût à la construction a été supprimée par la loi Pinel du 18 juin 2014.

o Il faut prendre en compte le nouveau loyer fixé par les parties et non le dernier loyer acquitté.
o Les indices à retenir sont d’une part, le dernier indice publié au moment du renouvellement et d’autre part, l’indice correspondant publié 9 ans auparavant.

Exclusion du plafonnement 

Il existe des cas dans lesquels il est possible de déroger au principe du plafonnement du loyer:
o Baux dont la durée a excédé 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction et les baux conclus, dés l’origine, pour une durée supérieure à 9 ans : le loyer sera fixé selon la valeur locative.
o Les baux monovalents : Sont monovalents les locaux aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle comme les garages. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».
o Exclusion conventionnelle du plafonnement : Au moment de la négociation du bail, les parties peuvent l’avoir exclu à l’avance.
o Les travaux d’amélioration : Les modifications et aménagements apportées par le locataire et financés par lui sont sans incidence sur la valeur locative et excluent tout déplafonnement, lors du renouvellement qui suit ces améliorations. Par contre, si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement via un loyer réduit, ils seront pris en compte dans la valeur locative.
o Un changement d’activités caractérisé du locataire (déspécialisation totale) peut justifier un déplafonnement.

o Déplafonnement résultant de la modification notable des éléments de la valeur locative : uniquement si elle a une incidence favorable sur l’activité du locataire.

Pour ce dernier cas d’exclusion du plafonnement, la loi Pinel prévoit désormais que la règle de déplafonnement du loyer ne peut aboutir à une variation, pour une année, de plus de 10 % du dernier loyer acquitté .

Comme en matière de révision triennale, si votre bailleur décide déplafonner votre loyer lors du renouvellement du bail, il ne peut le faire que progressivement : les augmentations ne pourront être supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail commercial (ou bail 3-6-9) est un contrat de location d’un local établi entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire (le preneur) qui exploite un fonds de commerce. La signature d’un bail commercial suppose trois conditions : un local commercial, un locataire commerçant et un fonds commercial ou artisanal destiné à être exploité dans les lieux.

Cette note a pour objectif de vous donner des conseils pratiques sur les vérifications à faire avant de vous engager.

Conditions liées au bail commercial

Un local commercial

Un bail commercial porte obligatoirement sur des locaux à usage commercial ou artisanal.

Un local ne peut être qu’un espace clos et couvert pouvant recevoir de la clientèle.

Si le local est situé dans une copropriété (ou un lotissement), assurez-vous que le règlement de copropriété (ou le cahier des charges du lotissement) autorise la location à usage commercial. A défaut, l’exploitation peut être interdite. Demandez au bailleur de vous envoyer en même temps que le projet de bail, les pages relatives à la destination de l’immeuble et aux conditions de jouissance des parties communes et privatives.

Un locataire commerçant

Le titulaire d’un bail commercial doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou un artisan inscrit au Répertoire des Métiers. Par ailleurs, le commerçant doit être propriétaire de son fonds de commerce.

Un fonds de commerce

Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les lieux.

Les informations dues par le bailleur au preneur

Il appartient au bailleur d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

• Changement d’usage dans les grandes villes: L’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation le changement d’affectation des locaux d’habitation en un autre usage. Depuis le 1^er janvier 2009, elle est ainsi délivrée par le maire de la commune de l’immeuble.
• Transformation donnant lieu à des travaux: En fonction de la nature des travaux, un permis de construire peut être obligatoire ou du moins une déclaration préalable. Il convient de se rapprocher de sa mairie avant d’entreprendre une quelconque transformation.
• Diagnostics, risques naturels et environnement:

L’Amiante : Pour les logements antérieurs au 1^er juillet 1997, le propriétaire de l’immeuble doit faire établir un dossier technique Amiante. Il doit le mettre à la disposition des occupants de l’immeuble et leur remettre une fiche récapitulative (article R1334-28 du Code la santé publique).

Saturnisme : L’obligation d’annexer le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) n’est applicable qu’au contrat d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation. Dans un souci de bonne information, vous pouvez le demander.

DPE (diagnostic de performance énergétique) : Il évalue la consommation d’énergie d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, le DPE doit être annexé aux contrats de location quelque soit l’usage du local.

Diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP) : Obligatoire depuis le 1^er juin 2006 pour les immeubles situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou les risques naturels prévisibles.

Environnement et protection des sites pollués : C’est l’exploitant d’une installation classée qui doit remettre le site dans un état tel qu’il ne manifeste aucun danger ou inconvénient. Le nettoyage est à la charge du preneur (Cass.Civ, 3^ème 10 avril 2002, Cass Civ, 2 avril 2008).

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur est annexé à l’acte authentique de vente. Il regroupe tous les constats obligatoires (termites, plomb, amiante, installation de gaz naturel, risques naturels et technologiques, performance énergétique, … : article L271-4 du code constr.et habitat).

Les bailleurs de locaux commerciaux peuvent volontairement fournir ce dossier à leurs locataires.

Accessibilité des locaux aux personnes handicapées

En tant qu’Etablissements Recevant du Public (ERP), classés catégorie V, les professionnels de l’automobile (garages, stations-service…) sont concernés par l’obligation de rendre accessible leur établissement aux clients handicapés.

Seules les parties des locaux accueillant du public doivent être accessibles aux personnes handicapées (ex : la boutique de la station-service, le hall d’accueil, le show-room ou les services rapides).

L’atelier de réparation, en revanche, n’est pas soumis à la règlementation ERP s’il est interdit au public et qu’il n’est accessible qu’avec l’accompagnement du professionnel (attention à l’affichage).

Des dérogations sont possibles.

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter la note FNA sur l’Accessibilité des lieux publics aux personnes handicapées.

Avant la signature du bail

Promesse de bail / projet de bail :

Si l’une ou l’autre partie ne peut prendre ou donner immédiatement les locaux, une promesse de bail est signée. C’est le cas notamment, lorsque le bailleur attend une autorisation administrative. Pour être valable, la promesse doit contenir les éléments essentiels au contrat de bail. Son intérêt est de prévoir une condition suspensive liée à l’élément manquant. La réalisation de cette condition sera enfermée dans le temps. Si l’évènement en cause n’intervient pas, les engagements de parties deviennent caducs.

Exemple : Mise en service d’une installation classée (Cass.civ. 3^ème 28 octobre 2009).

Projet de bail :

Vous avez tout intérêt à demander un projet de bail au bailleur. Vous pourrez ainsi le comparer avec d’autres baux et négocier certaines clauses avec lui.

Formalisme du bail :

La loi n’impose aucune forme particulière. Le recours à un notaire n’est pas obligatoire, sauf si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 années. Il est fortement recommandé de rédiger un écrit et de demander préalablement au notaire ou à l’avocat le coût de sa rédaction, les honoraires étant libres. Le bailleur peut en effet avoir recours à son notaire ou à son avocat et faire peser le prix de la rédaction de l’acte sur le preneur !

Enregistrement du bail commercial (à la charge du preneur)

Les baux d’immeubles ne sont pas obligatoirement enregistrés. Mais cette formalité peut s’avérer utile afin de le rendre opposable aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs de l’immeuble ou aux créanciers (art. 1743 alinéa 1 du code civil). L’enregistrement de l’acte permet de lui donner une date certaine. Un droit fixe de 25 € est à payer.

Obligation d’inventaire

Les contrats de baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 doivent obligatoirement comporter un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

En cours de bail :

– Le bailleur adresse tous les ans au locataire un état récapitulatif annuel de cet inventaire.

– Le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux

Les contrats antérieurs à cette date (05/11/2014) ne sont pas soumis à cette obligatoire d’inventaire ; la détermination des charges du bailleur et du locataire dépend dans ce cas des clauses du contrat de bail.

Travaux

Lors de la conclusion du contrat de bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Cette obligation est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’Etat des lieux 

Avant de signer, prenez le temps de visiter les lieux. Le bailleur est tenu, en principe, de livrer un bien loué en bon état de réparations (art. 1720 Code civil). Si un état des lieux est établi, le preneur devra rendre les locaux dans ce même état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

Depuis 1er septembre 2014, la rédaction d’un état des lieux devient obligatoire en cas de conclusion d’un bail, de cession de droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.

L’état des lieux est établi amiablement par les parties ou un tiers mandaté par eux. A défaut, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour établir l’état des lieux ne peut invoquer la présomption selon laquelle le local commercial a été loué en bon état.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été rédigé.

Conseil : Compte tenu du nombre de litiges, nous vous recommandons de veiller à ce que l’état des lieux soit réalisé si possible par un huissier.

Vigilance accrue sur la désignation des locaux

Les locaux, objet du bail, doivent être décrits de façon précise. Le bail devra non pas se contenter de l’adresse postale mais du titre de propriété du bailleur. Vous veillerez à faire figurer :

• les différentes entrées des bâtiments et leurs conditions d’accès
• les modalités de livraison des marchandises et matériels,
• les issues de secours, les dépendances et les locaux annexes

Faites attention à la surface :

Si la surface prise à bail est déterminante dans le calcul du loyer, le recours à un géomètre peut s’avérer utile afin de négocier en toute connaissance de cause.

Dans le cadre d’une copropriété, les parties se référeront au règlement de copropriété en veillant toutefois à ce que les parties communes (entrée, couloir, jardinet, WC réserves, courettes, monte-charge …) soient indiquées.

La destination des locaux, une source intarissable de litige !

Les parties définissent d’un commun accord les activités que le preneur pourra exercer dans les locaux, dans les limites prévues par le règlement de copropriété ou par les règles de l’urbanisme. C’est cette destination des locaux donnée dans l’acte qui fixe les droits des parties.

En cours de bail, le locataire pourra adjoindre des activités complémentaires sous réserve de respecter la procédure dite de déspécialisation partielle ou totale. Tout changement de destination, non autorisé par le bailleur, peut entraîner la résiliation du bail.

*Local monovalent : local construit en vue d’une seule utilisation ou qui selon la jurisprudence, a été affecté par des aménagements à une seule utilisation de sorte qu’il faudrait exécuter des travaux considérables pour les affecter à un autre usage.

La durée du bail

Le bail commercial initial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il est impossible de déroger à cette disposition d’ordre public. Cependant, une durée supérieure peut être convenue entre les parties.

A noter également que la durée du bail tacitement renouvelé (ou ne précisant pas une durée plus longue sera de 9 ans quelque soit la durée initiale du bail (9 ans et plus), Cf. article L145-12 du Code de commerce. Ici encore, les parties peuvent convenir d’une durée plus longue du bail renouvelé.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la possibilité de résilier le bail au bout de trois ans redevient une disposition d’ordre public économique : le contrat de bail ne peut plus déroger à la résiliation triennale. Le locataire conserve la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Exception : les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents, les baux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent déroger à la résiliation triennale par une clause prévue au contrat.

Négocier son loyer

 Fixer le loyer

Le loyer du bail commercial est fixé librement entre les parties.

Vous avez intérêt à comparer l’offre du bailleur avec les prix pratiqués sur le marché pour un local similaire. Pour ce faire, vous devez comparer les caractéristiques du local (emplacement, surface, équipements, standing, état du local …), aux diverses clauses du bail (charges ou travaux) et aux activités autorisées.

Le bail précisera également les modalités de paiement. Il est d’usage que le loyer soit payable par trimestre d’avance. Ce loyer ne peut être modifié en cours de bail, mais simplement être indexé.

Aménagements de loyers

• Franchise de loyers ou loyer par paliers

Le bailleur peut consentir des franchises de loyers pendant un ou deux trimestres en contre partie des travaux d’amélioration réalisés par le preneur, ou prévoir pour la première période triennale, des augmentations par paliers.

•  Loyer du bail renouvelé

Les textes relatifs à la fixation du prix du bail renouvelé ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent prévoir une clause déterminant par avance les modalités de fixation du loyer renouvelé.

Versement d’un pas de porte

La pratique du versement d’un pas de porte ou droit d’entrée est licite. Il peut être assimilé à un supplément de loyer et sera pris en compte au moment de la révision du loyer à l’avantage du preneur. Par contre, ce montant sera déduit de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Il peut tout aussi bien être qualifié d’indemnité forfaitaire correspondant au préjudice subi par le bailleur du fait, de la diminution de la valeur vénale de son immeuble.

 Le dépôt de garantie

C’est une somme d’argent versée par le preneur au bailleur, lors de l’entrée dans les lieux, pour assurer la garantie de la bonne exécution des obligations du contrat. Il est en principe restitué à la sortie du locataire, déduction faite des sommes restant dues par le locataire au propriétaire. Il ne doit pas dépasser deux termes du loyer. A défaut, les sommes ainsi versées portent intérêt au taux légal au profit du locataire.

Les charges

Il s’agit en principe des charges récupérables par le bailleur telles que définies pour les baux d’habitation (charges locatives et de réparations, les charges de copropriété, les droits et taxes locatives).

Toutefois, il n’est pas rare que le bailleur s’exonère de toutes les réparations en mettant à la charge du preneur les grosses réparations (article 606 du Code civil) ou encore la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble. Tout est donc à vérifier et à négocier.

Vous devez vous assurer que le bail prévoit les modalités de paiement de ces charges (provisions avec régularisation annuelle en fonction des charges réelles ; modalités de prises en charge en cas de grosses réparations …).

L’article L. 145-40-2 impose de prévoir dans le contrat de location un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

En outre, le législateur a prévu de limiter la libre répartition des charges entre les parties. Ainsi, certaines charges ne pourront jamais être imputés au locataire (article R.145-35 du code de commerce):

– Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture

– Honoraires liés à la réalisation des travaux relatifs aux grosses réparations touchant au bâtiment

– Dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations

– Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué ou de l’immeuble

– Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE)

– Charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier

Attention toutefois ! Les travaux d’embellissement dont le montant est supérieur à des travaux de remplacement à l’identique ne sont pas considérés comme des grosses réparations. Ils pourront donc être mis à la charge du locataire s’ils sont plus chers et coûteux que de simples travaux de remplacement à l’identique.

Quelles sont les dépenses pouvant être mises à la charge du locataire ?

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire car elles sont considérées comme étant liées à l’occupation des locaux :

– Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité

– Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs

– Dépenses d’équipement de la copropriété telles que la quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien

– Travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique

Les taxes suivantes peuvent être imputées au locataire :

– Taxe foncière

– Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble

– Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement

L’obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Les clauses à connaître à la signature du bail

Clause d’exploitation personnelle

La clause interdisant au preneur de se substituer à une tierce personne, ou imposant une exploitation personnelle, entraîne la prohibition de toute location-gérance, sauf accord expresse du bailleur.

Exercice d’une activité conforme aux règlements

Le locataire doit exercer son activité en conformité avec les différentes réglementations qui lui sont applicables. Le bail peut prévoir que le locataire s’oblige à satisfaire aux charges de ville, police et voierie et notamment à exécuter les travaux prescrits par l’administration pour cause d’hygiène et de salubrité ou de mise aux normes de sécurité des établissements recevant du public.

Activité permanente

L’article L. 145-8 du Code de commerce exige, sauf motifs légitimes, une exploitation effective au cours des 3 années qui précèdent l’expiration du bail ou sa prolongation. En pratique, le bailleur peut imposer une exploitation effective pendant toute la durée du bail, sauf cas de force majeure. A contrario, en l’absence d’une telle clause, il ne pourra introduire une action en résiliation de bail, pour défaut d’exploitation du bail.

Autorisation de travaux par le bailleur

Cette clause doit être respectée. A défaut, le preneur s’expose au mieux au paiement des frais de remise en état, sinon à la résiliation de son bail.

Garnissement de matériel mobilier permanent

Le but de cette clause est de permettre au bailleur de rendre effectif son privilège en cas de défaillance du locataire. Elle est cependant en voie de désuétude car beaucoup de locataires ont désormais recours au crédit-bail (sur le mobilier ou le matériel) ou à un prêt avec nantissement sur le matériel ou l’outillage : dans ce cas, les organismes financiers disposent d’un privilège.

Modifications – Tolérances

Il s’agit d’une clause classique selon laquelle le bailleur précise, dès l’origine, que toute modification apportée au bail ne pourra résulter d’une situation passive du bailleur face à un évènement contraire aux clauses du bail. Ceci implique que seules les modifications ayant reçu l’accord exprès (par écrit) du bailleur, auront une portée juridique.

Arbitrage

Le bail commercial peut prévoir une clause compromissoire si les deux parties sont des professionnels. Attention, l’arbitrage ne pourra porter sur des litiges relatifs aux dispositions d’ordre public des baux commerciaux à savoir la fixation du loyer révisé, le droit au renouvellement au bail et modalités de congés, durée du bail, déspécialisation, cession.

Clause d’assurance 

Vérifiez si votre bail ne prévoit pas l’exclusion de la responsabilité de l’assurance du bailleur.

Clause d’accession des travaux 

Le bail peut prévoir que le bailleur s’octroie le bénéfice des nouvelles améliorations faites par le preneur et ce sans indemnité.

Locataires, n’attendez pas !

Le bail commercial est connu de tous pour sa caractéristique « 3-6-9 », conclu pour 9 ans, le contrat peut, en principe, être rompu à chaque révision triennale par le locataire. Au moment du renouvellement du bail, soyez vigilants !

En cas d’inertie du bailleur prenez les devants en demandant le renouvellement du bail afin de bénéficier du plafonnement du loyer et de vous ménager la possibilité de céder votre bail en toute tranquillité.

Un renouvellement de droit

Le renouvellement du contrat de bail est un droit pour le locataire à condition toutefois :

• Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers,
• Etre propriétaire du fonds de commerce,
• Exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués et ce de manière effective au cours des trois dernières années précédant le renouvellement (sauf motif légitime de non exploitation).

Article L.145-1 du Code de commerce

La nationalité française du locataire n’est plus une condition du droit au renouvellement.

Les conséquences de l’arrivée du terme du contrat 

En l’absence de congé valablement donné, l’arrivée du terme du contrat ne met pas automatiquement fin aux relations contractuelles. En effet, à défaut de congé et de demande de renouvellement, le bail est prolongé aux clauses et conditions du bail venu à expiration (on parle de tacite reconduction). Néanmoins, il pourra être dénoncé à tout moment par l’une ou l’autre des parties à condition de respecter le délai de préavis prévu dans les clauses du bail. Il y a donc une insécurité juridique à rester dans cette situation.

Le renouvellement du bail ne s’opère que si le bailleur accède à la demande faite par le locataire ou si le locataire accepte l’offre émise par le bailleur.

Quels sont les risques de la tacite reconduction du bail commercial ?

Dans cette situation, le contrat peut être résilié à tout moment, dès lors que le délai de préavis est respecté. Le locataire peut néanmoins bénéficier de l’indemnité d’éviction.

En outre, la règle de déplafonnement du nouveau loyer risque à terme d’être inapplicable lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.

Enfin, la cession du bail sans les autres éléments du fonds de commerce pourrait être compromise pendant la période de tacite reconduction dans la mesure où le repreneur n’est pas assuré d’obtenir le renouvellement du contrat de bail.

Congé donné par le bailleur

C’est en principe au bailleur d’en prendre l’initiative en délivrant au locataire un congé au moins six mois avant l’échéance du contrat. Le congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement.

Le congé doit obligatoirement être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte huissier. A défaut, le congé est nul (par exemple s’il est adressé par lettre recommandée).

Contenu du congé: il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui souhaite soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé.

Option 1: Congé avec proposition de renouvellement du bail

• Proposition d’un nouveau loyer du bail renouvelé

Le congé permet au bailleur de proposer un nouveau loyer applicable à compter du renouvellement du bail. Pour se faire, son montant doit être précisé dans le congé.

A noter que le locataire est en droit de contester ce montant ; s’ouvre alors une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation (cette saisine est toutefois facultative).

• Le congé doit être motivé: il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné (article L145-9, al 5 du Code de commerce).
• Le silence du locataire vaut acceptation aux conditions fixées par le bailleur.

• Droit d’option du bailleur :
  Attention, le bailleur peut se rétracter, tant que le locataire n’a pas formellement accepté le renouvellement. Le locataire a donc intérêt à accepter le principe du renouvellement au moyen d’une lettre recommandé avec accusé de réception, même s’il entend contester le loyer demandé par le bailleur. Il doit alors mentionner dans sa lettre, son intention de contester le loyer proposé par le bailleur.

Option 2: Congé sans renouvellement du bail mais avec proposition d’une indemnité d’éviction

Le Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction doit être «égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement ».

o Montant de l’indemnité d’éviction :
Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et diverses indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, droits de mutation), sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le locataire peut rester dans les lieux tant qu’il n’a pas reçu paiement de l’indemnité d’éviction .

o Droit de contestation du locataire :
Le montant pourra être contesté par le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

o Droit à une indemnité provisionnelle :
A noter que chacune des parties a la possibilité de faire fixer une indemnité provisionnelle par le président du tribunal judiciaire, lequel statue après une expertise (article L145-28 du Code de commerce). Dès lors qu’il reçoit une indemnité provisionnelle, le locataire ne peut plus se maintenir dans les lieux.

o Droit de repentir du bailleur :
Le bailleur peut revenir sur sa décision : droit de repentir.

Option 3: Congé sans renouvellement et sans indemnité d’éviction 

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire (article L.145-17 du Code de commerce).

Exemples :
Défaut de paiement du loyer ou difficultés et retards à payer ; retards de paiement; non exécution des travaux incombant au locataire ou exécution de travaux non autorisés par le bailleur ; sous location, extension d’activités non autorisée …. Néanmoins, le bailleur ne pourra se prévaloir de la faute commise par le locataire que si cette faute s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure adressée au locataire.

Congé donné par le locataire

En l’absence de congé donné par le bailleur dans les 6 mois précédent l’expiration du bail, le locataire peut prendre l’initiative de demander le renouvellement de son bail.

Celui-ci doit se faire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration de son bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa tacite reconduction.

Contenu de la demande de renouvellement:

La demande doit explicitement demander au bailleur de se positionner sur le renouvellement du bail commercial. La demande peut également contenir une proposition de loyer.

La demande de renouvellement doit obligatoirement reproduire les dispositions de l’article L 145-10 alinéa 4 (sous peine de nullité):

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ». 

Option 1: le bailleur refuse le renouvellement

Si le bailleur refuse sa proposition, il doit en aviser le locataire dans un délai de trois mois par acte d’huissier. Il doit en préciser les motifs dans le cas où d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Si le refus de renouvellement est assorti d’une indemnité d’éviction, cette proposition constitue une motivation suffisante.

L’acte de refus doit indiquer que le locataire qui souhaite soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé.

Option 2: le bailleur accepte le renouvellement

Le bailleur peut accepter expressément la demande de renouvellement du bail commercial. Si à cette occasion, il souhaite obtenir une modification du loyer, il doit indiquer dans sa réponse celui qu’il propose (par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR).

Si le bailleur ne répond pas sous un délai de 3 mois, il est considéré avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Ce silence gardé pendant 3 mois équivaut donc à une acceptation de principe. Toutefois, cette acceptation tacite ne porte que sur le renouvellement et non pas sur le nouveau loyer (il conserve la possibilité de demander un nouveau loyer).

Enfin, l’acceptation expresse ou tacite du renouvellement n’est pas définitive ! Le bailleur peut se raviser et soit refuser le renouvellement (on parle de droit d’option), soit refuser le renouvellement pour motif grave et légitime.

Le droit d’option 

Mise en œuvre :

Le bailleur qui a offert le renouvellement du bail peut se raviser et le refuser par la suite. De même, le locataire peut refuser le renouvellement qu’il a initialement accepté ou demandé.

Les parties peuvent exercer leur droit d’option dans tous les cas où il y a un désaccord sur le prix ou sur les conditions du nouveau bail.

Selon la jurisprudence constante, le droit d’option peut être exercé à tout moment tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (l’action en fixation de loyer doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvellement ou de la réponse du bailleur).

Dans tous les cas, le droit d’option doit être exercé au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer (article L. 145-57, alinéa 2 du Code de commerce).

L’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à être motivé (Cass. 3ème civ 27/03/2025, n°23-20.030). Toutefois, la partie qui exerce son droit d’option devra le notifier explicitement.

Effets du droit d’option :

Le droit d’option a un effet irrévocable et rétroactif (article L. 1456-59 du Code de commerce).

Après l’option exercée par :

• Le bailleur, ce dernier devra verser au locataire une indemnité d’éviction
• Le locataire, ce dernier est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux